Как инвестировать в недвижимость

Традиционно считается, что сохранить и приумножить имеющийся капитал можно путем инвестиций в недвижимость. Такое инвестирование может принести прибыль, но покупка жилой или коммерческой недвижимости и последующая сдача ее в аренду требует значительных денежных средств на ее содержание, ремонт и пр., наконец, затрат времени на поиск подходящего «ликвидного» варианта. Также необходимо искать арендатора и учитывать риск того, что какое-то время недвижимость может простаивать, не принося дохода.

Приобрести недвижимость можно альтернативным способом – через покупку профильных активов на фондовом рынке.

В этой статье мы рассмотрим следующие способы инвестирования в недвижимость на фондовом рынке, а также их плюсы и минусы каждого способа:

• Инвестиции в REIT.

• Инвестиции в ETF REIT.

• Инвестиции в ЗПИФ.

• Инвестиции в строительные компании.

• Инвестиции в производителей стройматериалов.

Инвестиции в REIT

Самым очевидным способом инвестирования в недвижимость на фондовом рыке является покупка акций инвестиционных фондов недвижимости (Фонды REIT).

REIT владеют портфелями из десятков или даже сотен объектов недвижимости, что дает инвесторам возможность участвовать в доходах, которые получает REIT без необходимости покупать физическую недвижимость. Причем, недвижимость может иметь специализированное назначение: офисные здания, торговые центры, жилые дома, квартиры, отели, курорты, складские помещения, объекты здравоохранения и т.д.

Выбрать REIT, соответствующий целям, степени риска и другим требованиям инвестора, можно с помощью инвестиционного сервиса Fin-plan RADAR, который предлагает 3 подборки REIT по типам недвижимости.

Чтобы увидеть весь список REIT из какой-либо подборки, нужно отключить фильтры по p/e и потенциалу роста и выбрать интересующий вариант в фильтре «Отрасль»:

Например, при выборе подборки «Инвестиционные фонды коммерческой недвижимости», будет сформирован список из 23 компаний:

В данной подборке приведены только те компании, которые инвестируют в различные виды коммерческой недвижимости.

Например, Simon Property Group (SPG) инвестирует в торговые центры под брендами «The Mills» и «Premium Outlets», а также занимается строительством и рентой коммерческих объектов в США, Азии, Европе.

Digital Realty (DLR) - один из крупнейших на рынке операторов недвижимости, инвестирующий в центры обработки данных, а также развивающий внедрение технологии 5G. Компания может стать дивидендным аристократом благодаря своей 15-летней истории роста дивидендов. В течение последних пяти лет ежегодный рост дивидендов в среднем составлял 5,7%.

Iron Mountain (IRM) - владеет хранилищами данных в 50 странах мира, в которых хранит документы и данные для более чем 225 000 клиентов, а также сдает в аренду новые центры обработки данных. Компания выплачивает одни из самых высоких дивидендов – более 6%.

Americold Realty Trust (COLD) - редкий публичный REIT, специализирующийся на складах с контролируемой температурой в США, Канаде, Южной Америке и Австралии.

STAG Industrial (STAG) инвестирует в склады и является основным бенефициаром тенденций электронной коммерции. Крупнейшим клиентом, то есть арендатором данного REIT является Amazon.com.

Подборка инвестиционных фондов специализированной недвижимости содержит список из 21 компаний.

American Tower (AMT), Crown Castle International Corp (CCI) и SBA Communications (SBAC) инвестируют и управляют портфелями вышек сотовой связи.

Healthpeak Properties (PEAK) специализируется на приобретении и последующей сдаче в аренду недвижимости учреждениям здравоохранения.

Innovative Industrial Properties (IIPR) приобретает специализированные объекты промышленной недвижимости, которые затем сдаются в эксплуатацию лицензированным государством производителям медицинского каннабиса. 

Акции всех перечисленных REIT котируются на Санкт-Петербургской фондовой бирже.

Подробно об инвестициях в фонды недвижимости можно прочитать в статье «Фонды REIT».

Плюсы:

• Доступность - с помощью REIT можно инвестировать в недвижимость, которую другим способом нельзя приобрести из-за ее высокой стоимости или других причин.

• Более высокая ликвидность по сравнению с реальной недвижимостью.

• Потенциал роста в период низких процентных ставок.

• Возможности диверсификации – Вы покупаете не один объект недвижимости, а по сути доли в портфеле объектов, управляемым выбранным REIT.

Минусы:

• Кредитный риск - использование фондами заемных средств.

• Возможное снижение доходности при повышении процентных ставок.

• Стоимость акций REIT и величина дивидендов зависят от циклов на рынке недвижимости и состояния экономики.

Инвестиции в ETF

Инвестировать в недвижимость также можно с помощью покупки ETF в фонды REIT («ETF-фонды»), портфель которых состоит только из инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и обеспечивает широкий доступ к национальным и международным рынкам коммерческой и жилой недвижимости.

Использование ETF REIT позволяет инвестировать сразу в десятки компаний, владеющих недвижимостью. Такая диверсификация еще больше снижает риски вложений инвестора.

Топ-20 крупнейших ETF REIT:

Одним из крупнейших ETF REIT является фонд Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), инвестирующий в недвижимость США. Портфель фонда состоит из более 180 REIT различных типов недвижимости от промышленных предприятий до частных и медицинских. Базой портфеля является MSCI US REIT Index. Дивидендная доходность Vanguard Real Estate составляет 3,5%, комиссия - 0,12%.

Структура активов фонда по видам REIT:

• 41,70% - специализированные REIT, в том числе телекоммуникаций и центров обработки данных.

• 13,60% - REIT жилой недвижимости.

• 11,80% - промышленные REIT.

• 8,30% - медицинские REIT.

• 8,0% - REIT сегмента розничной торговли.

В топ-10 вложений Vanguard Real Estate Index Fund входят:

2020 год был сложным для REIT. Инвестиционные фонды, специализирующиеся на объектах розничной торговли и офисных помещениях, особенно пострадали в результате закрытия предприятий и перевода сотрудников на удаленную работу, в результате которых не была получена арендная плата.

Даже лучшие REIT за год, специализирующиеся на промышленных объектах и отрасли хранения данных, пострадали от негативного воздействия, что привело к отставанию ETF Vanguard Real от S&P 500.

Выбор лучшего ETF REIT для портфеля зависит от того, какую диверсификацию инвестор хочет получить. Можно выбрать широкую диверсификацию, а можно - более специализированный ETF REIT, который превзойдет сектор недвижимости в целом.

Таким образом, ETFs REIT обеспечивают дешевый и легкий доступ к диверсификации. Однако следует помнить о том, что вместе с акциями REIT c сильным потенциалом роста и высокими дивидендами, ETF содержит и более слабые акции. Это может снизить доходность в отличие от «точечного» фундаментального выбора акций компаний.

Плюсы:

• Широкая диверсификация.

• Высокая ликвидность.

• Стабильный источник дивидендного дохода.

Минусы:

• Неоднородный состав активов.

• Диверсификация может работать против инвестора, т.к. приобретается «корзина» акций, а не выбираются лучшие из них.

Инвестиции в ЗПИФ

Инвестировать в российскую недвижимость можно путем покупки паев закрытых паевых инвестиционных фондов (Подробнее о ПИФах «Все об инвестициях в ПИФы»).

Примером может служить закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) консорциума «Альфа-Групп» «Арендный поток».

Стратегия ЗПИФ заключается в покупке 4-6 объектов торговой недвижимости формата street-retail, которая сдается в аренду сети магазинов «Пятерочка» - одной из ведущих продуктовых розничных компаний X5 RETAIL GROUP. Сумма полученного дохода от арендных платежей распределяется между пайщиками и выплачивается каждый месяц.

Основные параметры приобретенных объектов недвижимости:

• Стоимость объекта: 150-280 млн. руб.

• Площадь объекта: 600-1200 кв. м.

• Класс объекта: street-retail, торговая недвижимость.

• Тип объекта: встроено-пристроенное помещение, отдельно-стоящее здание.

• Месторасположение: районы с высоким трафиком и спальные районы в Москве.

• Договора аренды: долгосрочный договор аренды с X5 RETAIL GROUP сроком не менее чем до 1.06.2025 г.

ЗПИФ «Арендный поток-1» был сформирован 11 марта 2020 года. Стоимость пая фонда с момента формирования снизилась на 1,02%.

Выплаты пайщикам начались в октябре 2020 года. Суммы полученного дохода по одному инвестиционному паю ЗПИФ «Арендный поток-1» составили:

Плюсы:

• Крупная управляющая компания.

• Качественный выбор объектов торговой недвижимости, которые сдаются в аренду «устойчивым» арендаторам (X5 Retail Group).

• Относительно низкий порог входа (305 000 руб.).

• Долгосрочные договора аренды с условиями индексации арендной ставки или в процентах от оборота магазина, т.е. с ростом цен на товары происходит увеличение оборота магазина и арендной ставки.

Минусы

• Управляющая компания и X5 Retail Group входят в один консорциум Альфа-Групп, т.е. являются аффилированными, что может привести к снижению ставки арендной платы в результате сговора.

• Риск потери якорного арендатора – магазина «Пятерочка» (если у него нет необходимой посещаемости и выручки), что может привести к значительному снижению стоимости чистых активов и потере арендного дохода.

• Значительный размер комиссии.

Инвестиции в строительные компании

REIT - не единственный способ инвестировать в недвижимость на фондовом рынке. Многие компании, не являющиеся REIT, занимаются другими видами деятельности, связанными с недвижимостью. Положительные тенденции на рынке жилья являются основными драйверами бурного роста строительной отрасли. 

Строительный рынок США имеет долгосрочный растущий тренд как в абсолютных величинах (за 10 лет с 2011 г. вырос на 25%):

Объем строительного рынка США (поквартально, млрд. $)

Так и в процентах от ВПП США (с 3,3% в 2011 г. до 4,1% в 2020 г.):

Сравнение графиков SPDR S&P Homebuilders ETF (повторяет состав индекса S&P Homebuilders Select IndustryTM и содержит акции 35 компаний) и S&P500 показывает, что строительная отрасль может опережать фондовый рынок более чем на 100%.

Подобрать акции строительных компаний можно в сервисе FIn-Plan RADAR, выбрав «Строительство жилья» в фильтре «Отрасль».

В данную выборку попадают 13 компаний.

Рассмотрим крупнейшую строительную компанию США D.R. Horton, Inc.

Страница акции в сервисе Fin-plan Radar – D.R. Horton, Inc. (DHI). Страница компании - D.R. Horton, Inc.

D.R. Horton - строительная корпорация с национальным охватом. Компания имеет несколько различных брендов: например, Express Homes ориентированы на тех, кто впервые покупает жилье, они доступны по цене, рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Emerald Homes предлагает более роскошную отделку и просторные интерьеры. Freedom Homes более компактные, разработаны с меньшими затратами на обслуживание и меньшей ежемесячной платой за коммунальные услуги.

Компания не только хорошо пережила кризис 2020 года, но и готовится к дальнейшему росту с помощью проводимой диверсификации своей продуктовой линейки в соответствии с изменениями спроса.

D.R. Horton показывает высокие темпы роста выручки и прибыли. Также компания обладает высоким уровнем рентабельности и финансовой устойчивости, т.к. доля собственного капитала в структуре активов компании превышает 60%.

Т.е. рост стоимости акций компании обеспечивается ее финансовыми показателями.

Компания значительно недооценена рынком, что показывают мультипликаторы p/e равный 12,5 (при среднем по сектору 70,84) и PEG = 0,4. Все остальные рыночные мультипликаторы также меньше среднеотраслевых значений.

Выделим достоинства и недостатки такого подхода инвестирования в недвижимость:

Плюсы:

• Небольшая минимальная величина вложений.

• Высокая ликвидность.

Минусы:

• Цикличность отрасли.

• Возможное повышение процентных ставок, которое приведет к снижению доходности в результате падения спроса на недвижимость.

• Риски эмитента. При таком подходе инвестирования важно выбирать компании, имеющие инвестиционную идею, потенциал роста. Выбор таких компаний производится на основании фундаментального анализа акций компаний.

Инвестиции в производителей стройматериалов

Сектор строительных материалов состоит из широкого круга компаний, занимающихся добычей, разработкой карьеров и переработкой сырья, используемого при строительстве. 

Строительная отрасль не ограничивается только строительством домов, а включает широкий спектр деятельности, в том числе строительство улиц и мостов, установку телекоммуникационной инфраструктуры, услуги по ремонту и перестройке, производство окон, напольных покрытий, дверей и услуги по их установке, снос зданий и др. 

Чтобы получить список таких компаний, воспользуемся сервисом Fin-Plan RADAR. В данном сервисе в фильтре «Отрасль» можно выбрать 2 «подборки»:

При выборе фильтра «Стройматериалы» получим список из 5 компаний:

Рассмотрим подробнее одну из самых крупных компаний - Vulcan Material Company, которая занимается производством и реализацией строительных материалов.

Страница акции в сервисе Fin-plan Radar - Vulcan Materials Company (VMC). Страница компании - Vulcan Materials Company.

Vulcan Materials Company - крупнейший американский производитель щебня, песка и гравия, а также асфальта и бетона. Продукция используется при строительстве зданий и различных объектов инфраструктуры: дорог, туннелей, мостов, железных дорог, аэропортов и т.д.

Vulcan занимает уникальную позицию в качестве крупнейшего в США поставщика так называемых строительных агрегатов: песка, гравия, щебня.

Структура продаж Vulcan примерно равномерно распределена между покупателями из частного сектора (строительство жилых и нежилых зданий) и государственными покупателями (строительство дорог и инфраструктуры). 

За последние 10 лет акции компании показали рост более чем в 3 раза.

Компания имеет недооценку по ключевому мультипликатору p/e относительно отрасли, по всем остальным рыночным мультипликаторам есть превышение:

Если говорить о финансовых показателях, то компания стабильно получает выручку, а котировки акций движутся в восходящем ценовом канале.

Темпы роста выручки компании снизились в 2019-2020 гг. При этом компания обладает высоким уровнем финансовой устойчивости, так как доля собственного капитала компании в структуре активов компании составляет более 50%.

Акции из приведенной выборки доступны для покупки на Санкт-Петербургской фондовой бирже.

Акции компаний-производителей стройматериалов имеют широкий спектр уровней риска, поэтому сложно сделать какие-либо обобщенные выводы о том, насколько они волатильны или рискованны по сравнению с REIT или другими компаниями, занимающимися недвижимостью.

Волатильность может быть вызвана геополитическими событиями или событиями, характерными для конкретной компании. Например, если компания ведет деятельность в другой стране, это иностранное подразделение подчиняется законам и правилам этой страны.

Вывод

Сфера недвижимости обширна, разнообразна и полна потенциала. Это особенно популярный сегмент для инвестирования, который дает широкий  выбор и спектр возможностей для инвесторов на фондовом рынке.

Инвестировать в недвижимость на фондовом рынке можно путем покупки акций компаний, непосредственно связанных с недвижимостью, таких как REIT или ЗПИФ. Диверсифицировать инвестиции позволяют ETF REIT. Также можно выбрать акции компаний, которые могут выиграть от сильных сторон в сфере недвижимости, например, строительных компаний или производителей строительных материалов. Эти предприятия не владеют непосредственно недвижимыми активами, но могут извлечь выгоду из сильного рынка недвижимости. У каждого способа инвестиций есть свои преимущества и недостатки.

Независимо от способа инвестирования в недвижимость необходимо проводить грамотный финансовый анализ компании, чтобы определить ее финансовую устойчивость и потенциал роста.

С помощью инвестиционного сервиса Fin-Plan RADAR можно на практике реализовать почти все предложенные в статье варианты инвестирования в сферу девелопмента. Используя готовые подборки, можно выбрать списки инструментов для анализа. А комплексная и достоверная информацию об инвестиционных инструментах и их эмитентах позволит провести аналитику и сделать верное инвестиционное решение.

О том, как проводить анализ финансовой отчетности компаний и выбирать надежные акции, можно узнать на курсах подготовки инвесторов с 0 до профессионального уровня «Школа разумного инвестирования». Записаться на первый бесплатный вводный семинар можно по ссылке.

Удачных Вам инвестиций!