Узнай какой ты инвестор?!

Одобрит ли Баффет твою стратегию

Вы не авторизованы

Нажмите войти или зарегистрироваться, чтобы воспользоваться дополнительными возможностями сайта.

Избранное

Нажмите войти или зарегистрироваться, чтобы воспользоваться дополнительными возможностями сайта.

Фонды REIT

Fin-Plan Фонды REIT

В этой статье мы коснемся очень популярной и актуальной темы инвестирования в зарубежные активы. Одна из разновидностей таких зарубежных активов – это REIT. Real Estate Investment Trust (REIT) – это фонд, который устроен по типу паевого фонда или системы долевого участия, который приобретает в той или иной форме объекты недвижимости и занимается их управлением за счет чего получает доход. В этой статье мы рассмотрим основные ключевые аспекты, которые касаются инвестирования в REIT:

  • Что такое REIT;

  • Виды REIT;

  • Преимущества REIT;

  • Риски инвестирования в REIT;

  • Как инвестировать (как купить) REIT;

  • Как оценить и выбрать REIT.

Фонды REIT

Что такое REIT

По принципу устройства REIT отдаленно похожи на наши паевые инвестиционные фонды. У REIT есть свой фонд недвижимости, который сформирован на долевой основе и есть управляющая компания – это и есть непосредственно сам REIT, которая занимается управлением данным фондом и аккумулирует с него все доходы.

В представлении многих REIT – это некий аналог закрытого паевого фонда недвижимости и на рынке торгуются и обращаются непосредственно паи данного фонда, как это происходит на нашем рынке. Но такое мнение ошибочно. Управляющая компания REIT – это отдельная компания с выручкой, расходами и прибылью. А на рынке обращаются именно акции данных компаний. Поэтому строго говоря можно сказать, что REIT - это акции компаний очень узкого сектора управления недвижимости.

Интересная особенность фондов REIT состоит в том, что данные фонды могут получать освобождение по налогу на прирост капитала. И это обстоятельство может быть весьма привлекательным для инвесторов. Для того, чтобы получить данную льготу по законодательству компания должна соответствовать следующим условиям:

  • Фонд REIT должен вложить не менее 75% активов в недвижимость или ипотечные ценные бумаги.

  • Источники доходов фонда так же не менее чем на 75% должны формироваться от активов, связанных с недвижимостью – это арендная плата от объектов физической недвижимости и процентные платежи по ипотечным закладным.

  • Не менее 90% своего дохода управляющие компании должны выплачивать в виде дивидендов, в этом случае управляющая компания по законодательству освобождается от уплаты налога на прирост капитала. В дальнейшем из этого вытекает одно из главных инвестиционных свойств и преимуществ REIT – это стабильная и высокая дивидендная доходность.

Виды REIT

  • Фонды физической недвижимости, которые формируются по принципу долевого участия или Equity REIT. Эти фонды покупают физические объекты недвижимости, сдают их в аренду и получают доход в виде арендных платежей. Стоит отметить, что таких фондов REIT подавляющее большинство на рынке.

  • Фонды ипотечных ценных бумаг или Mortgage REIT, такие фонды в основном имеют на балансах своих активов закладные ипотечные ценные бумаги и доходы такого фонда складываются из процентных платежей по этим бумагам.

  • Смешанные REIT, эти фонды владеют и недвижимостью, и ипотечными ценными бумагами и соответственно получают доходы, как от аренды, так и от процентных платежей по закладным.

Так же более детально REIT можно классифицировать по узким направлениям в секторе недвижимости:

  • REIT которые инвестируют в промышленную и офисную недвижимость.

  • REIT которые инвестируют в торговую коммерческую недвижимость.

  • REIT которые инвестируют в недвижимость сектора здравоохранения.

  • REIT которые инвестируют в гостиничную и отельную недвижимость.

  • Так же существуют REIT которые инвестируют в различную мелкую коммерческую недвижимость и смешанные фонды, которые инвестируют в различных секторах рынке недвижимости.

Преимущества REIT

  1. Инвестиции в сектор недвижимости

    В плане получения доходов REIT являются достаточно интересным активом. Во-первых, фонды REIT непосредственно связаны с недвижимостью, а это узкий специализированный сектор экономики, который интересно использовать в плане диверсификации широкого инвестиционного портфеля. Особенно в этом плане привлекательны фонды REIT, инвестирующие в физическую недвижимость, так как динамика их цен непосредственно связана с динамикой цен на недвижимость. Корреляция цен на REIT и ценами на недвижимость в данном случае высока. Это является полноценным альтернативным вариантом покупки физической недвижимости, так как вход в акции REIT намного проще и не требует значительного и крупного капитала. То есть REIT, которые инвестируют в физическую недвижимость в плане ценовой динамики учитывают рост цен непосредственно самой физической недвижимости, а именно этого и хотят достичь многие инвесторы. Кроме этого с помощью REIT можно инвестировать в недвижимость по всему миру, а также избежать минусов и издержек, связанных с низкой ликвидностью реальной недвижимости. Так как акции REIT легко купить и продать на бирже, также, как и любые другие акции.

  2. Высокая дивидендная доходность

    Как уже упоминалось выше REIT в силу законодательства и налогообложения выплачивают достаточно высокие дивиденды. Дивиденды, которые выплачивают REIT однозначно выше уровня среднерыночной дивидендной доходности по остальным компаниям, акции которых обращаются на американском рынке. Зачастую дивидендная доходность REIT даже сопоставима в % с высокой дивидендной доходностью российских акций. Плюс ко всему, это достаточно стабильная дивидендная доходность, которая может сравниваться с купонной доходностью по облигациям.

    Всего на американском рынке торгуется 213 фондов REIT, по итогам 2018 года 205 фондов выплачивают дивиденды. Наибольшая дивидендная доходность фондов по итогам 2018 года среди REIT была на уровне 17% - 18%.

    фонды REIT

    Средняя дивидендная доходность акций индекса S&P500 за 2018 года составила 2,05%, при это средняя дивидендная доходность всех REIT составила 4,31%.

    Также фонды REIT по своей дивидендной доходности в долгосрочной перспективе обгоняют 10 летние государственные казначейские облигации США.

    график доходности REIT

  3. Совокупная доходность и устойчивость роста

    В целом REIT как инвестиционный актив является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. И не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT.

    фонды Equity REIT

    За последние 20 лет фонды Equity REIT демонстрировали самую высокую совокупную среднерыночную доходность среди всех активов на американском фондовом рынке. Средняя доходность таких фондов на промежутке последних 20 лет составила 12,55%. Это даже больше, чем средняя доходность индекса высокотехнологичных акций NASDAQ Composite.

  4. Низкая корреляция с другими типами активов

    Так же стоит отметить, что помимо высокой динамики роста и высокой совокупной доходности, фонды REIT не всегда коррелируют с динамикой рынка и не всегда подвержены негативным рыночным колебаниям, которые присущи именно рынку акций. Исключением здесь является только кризис 2008 года, так как этот кризис зародился именно из-за перегрева сектора недвижимости и ипотечных ценных бумаг, что напрямую влияло на доходность и ценовую динамику фондов REIT.

    ценовую динамику фондов REIT

    Но, например, в период кризиса 2000-х годов, который был связан с перегревом сектора высокотехнологичных акций (см. статью «Пузырь доткомов»), фонды REIT выступили в роли защитного актива. И в период снижения всех рынков акций с 2000 по 2002 год, данные фонды продемонстрировали рост. Это свойство REIT можно использовать для усиления уровня защиты и диверсификации инвестиционных портфелей.

Риски инвестиций в REIT

Однако с точки зрения характеристики риска и доходности фонды REIT намного более близки к акциям, чем к облигациям. Амплитуда ценовых колебаний фондов REIT в некоторые периоды намного превосходит амплитуду колебаний акций других компаний.

Риски инвестиций в REIT

Поэтому фонды REIT хотя и демонстрируют более высокую и более стабильную дивидендную доходность, но все же являются таким же рисковым активом, как и акции в целом.

Как инвестировать в REIT

Поскольку REIT – это не отдельный финансовый инструмент, а те же акции то и способы покупки REIT почти такие же. Существует несколько способ инвестировать в REIT.

  • Купить REIT на NYSE Большинство фондов REIT торгуются на американском рынке на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE) в секторе акций. Определенная часть фондов REIT даже входит в индекс S&P500, это около 30 фондов REIT. Поэтому наиболее простой и очевидный способ приобретения таких бумаг – это непосредственный выход на Нью-Йоркскую фондовую биржу (NYSE).

  • Купить ETF на REIT Так же последнее время получили широкое распространение ETF на фонды REIT (Что такое ETF можно узнать из нашей статьи «ETF-фонды»). Преимущество такого подхода инвестирования в REIT заключается в широкой диверсификации или же наоборот в узкой специализации фонда ETF, который инвестирует только в определенные REIT с определенными свойствами, например, только фонды, которые управляют отельной недвижимостью или только коммерческой недвижимостью. ETF фонды торгуются на отдельной секции биржи NYSE – NYSE Arca.

  • Купить REIT на Санкт-Петербургской бирже Для российских инвесторов есть другой альтернативный способ купить фонды REIT – это покупка акций данных фондов на Санкт-Петербургской бирже. На СПБ бирже торгуются все акции, входящие в индекс S&P500, соответственно там торгуются порядка 30 фондов REIT и список включаемых в листинг СПБ биржи акций постоянно расширяется.

    Стоит сказать, что компании, входящие в S&P500 – это 500 самых крупных компаний США (подробнее об индексе мы писали в статье «Индекс S&P 500»). Сейчас на СПБ бирже доступна покупка таких наиболее крупных и известных фондов REIT, как American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels&Resorts.

Как оценить и выбрать REIT для инвестирования

Итак, на сегодняшний день на американском рынке торгует 213 различных фондов REIT. Как же выбрать фонд, который имеет наибольшие перспективы роста и который будет работать с высокой прибылью. Именно результативность работы фонда REIT с точки зрения прибыли является определяющим для него, так как не менее 90% доходов фонда, должны распределяться на дивиденды, а некоторые фонды распределяют до 100% доходов на дивиденды.

При этом стоит помнить, что фонд REIT – это точно такая же компания, но которая владеет и занимается управлением недвижимостью. Поэтому, к таким компаниям полностью применимы все методы фундаментального и инвестиционного анализа, точно так же, как и к другим компаниям, других секторов экономики. Мы можем применить методы фундаментального и инвестиционного анализа к фонду REIT, точно так же, как и к любой другой компании.

Например, рассмотрим акции фонда REIT Host Hotels & Resorts, которые торгуются на СПБ бирже. Это крупный фонд недвижимости с активами на 12 млрд. долларов, которому принадлежит 93 отеля на 52 000 комнат. Среди этих отелей есть отели самых известных брендов: 74 отеля Marriott, 9 отелей Hyatt, 3 отеля Hilton и другие. Большая часть отелей расположена на территории США, также есть в Мексике, Бразилии и Канаде.

Акции фонда Host Hotels & Resorts

Акции фонда Host Hotels & Resorts имеют текущее значение показателя инвестиционной оценки Р/Е на уровне 14,8 и ожидаемая дивидендная доходность по акциям составляет 4,75%.

Точно также мы можем проанализировать финансовую отчетность компании и посмотреть на значение и динамику основных финансовых показателей компании, таких как рост выручки, прибыль компании, и её финансовая устойчивость с точки зрения соотношения собственного и заемного капитала.

Из отчета о прибылях и убытках мы видим, что прибыль компании растет:

отчета о прибылях и убытках

Из баланса мы видим, что собственный капитал превышает заемный капитал компании:

баланс компании

Компания устойчива с финансовой точки зрения, так как размер собственного капитала компании покрывает размер совокупных обязательств.

Таким образом выбор надежного и устойчивого фонда REIT не является какой-либо неординарной или особенной задачей по отношению к выбору акций, даже с учетом специфики рынка недвижимости и специфики американского рынка акций.

Ключевым моментом выбора фондов REIT остается проведение грамотного и корректного финансового анализа компании с целью определения её устойчивости и потенциала роста прибыли в дальнейшем, так как прибыль является основой для выплаты высоких дивидендов и роста котировок акций фонда.

Как подробно проводить финансовый и инвестиционный анализ погружаясь в самые тонкие и мелкие детали финансовой отчетности компании мы учим на наших курсах подготовки инвесторов с 0 до профессионального уровня «Школа разумного инвестирования», а так же на наших курсах повышения квалификации для профессиональных инвесторов «Секреты фундаментального анализа».

Начать обучение у нас можно с посещения бесплатного вводного урока. Чтобы записаться на мастер-класс от компании Fin-plan, переходите по ссылке - http://mk.fin-plan.org

Удачных вам инвестиций!

  • 6109

Рассказать другим про интересную статью

Рекомендуем к прочтению

Темная сторона
    инвестирования

начните инвестировать под 30%
в надежные активы уже сегодня

Скачайте прямо сейчас

Скачать

Яндекс.Метрика