ПИФы на недвижимость

Недвижимость привлекает многих инвесторов своей способностью сохранения накоплений от действия инфляции и получением стабильного дохода в виде арендных платежей. Бытует даже мнение, что «лучшая инвестиция – в бетон». Но покупка объекта недвижимости требует значительных накоплений. В лучшем случае возможности инвесторов ограничиваются покупкой жилой недвижимостью или небольшими коммерческими объектами (например, складскими помещениями или офисами) из-за высокой суммы вложений. Также инвестиции в недвижимость требуют определенных знаний рынка и практического опыта как при поиске и приобретении объектов, так и при последующем управлении ими. Снизить потенциальный доход от владения недвижимостью могут затраты на ее содержание, длительные простои, трудности при ее продаже и т.д.

Одним из альтернативных способов инвестирования в недвижимость является покупка пая закрытого инвестиционного фонда на недвижимость (далее ЗПИФн). Приобретение пая дает инвестору возможность участвовать в больших проектах на недвижимость (стоимостью в несколько миллиардов рублей) за счет коллективного инвестирования. Такие инвестиции возможны для инвесторов, которые не могут купить физическую недвижимость из-за их высокой стоимости. Порог входа в ЗПИФн значительно ниже стоимости непосредственно недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы:

• Что такое ЗПИФн.

• Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФн.

• Виды ЗПИФн.

• Налогообложение инвестиций в ЗПИФн.

• Фонды недвижимости REIT.

Что такое ЗПИФ недвижимости

Закрытые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн) — это разновидность инвестиционных фондов, которая позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах. Если простыми словами, то есть это некий фонд с деньгами. Управлением этим фондом занимается Управляющая компания (далее УК). Она собирает денежные средства с пайщиков (инвесторов) и приобретает активы (объекты недвижимости) и управляет ими (сдает в аренду, продает после строительства, перепродает по более высокой цене и т.д.). Эти активы генерируют арендный денежный поток, затем он распределяется среди пайщиков за минусом расходов УК и налогов.

Важная характеристика ЗПИФн состоит в том, что они дают возможность вложиться в недвижимость, не покупая дома или квартиры. Не нужно оформлять документы, необходимые при покупке, не нужно самому подбирать подходящий объект, а затем искать арендаторов или покупателей – все это сделает за вас управляющая компания.

ЗПИФн, в отличие от обычного инвестора, может диверсифицировать вложение средств, приобретая не один, а несколько объектов. Объекты могут быть разного размера – от квартир до домов и торговых центров; разного вида: жилая или коммерческая недвижимость, земельные участки и т.д.

При покупке пая инвестор получает долю активов фонда, которая затем изменяется пропорционально росту или снижению их стоимости. При эффективном инвестировании и управлении УК происходит увеличение чистых активов фонда и, соответственно, стоимости отдельного пая. При неэффективном – стоимость активов и пая снижается. Также на стоимость пая влияет рентный доход, если он не выплачивается пайщикам, а увеличивает общий объем средств фонда.

Стать владельцем пая ЗПИФН можно:

• при формировании фонда (самый возможный вариант для большинства фондов);

• если фонд выпускает дополнительные паи (это происходит очень редко и в основном такие паи реализуются среди действующих вкладчиков);

• на вторичном рынке – внебиржевой секции Московской биржи (доступно для небольшого количества ЗПИФН).

Российские ПИФы недвижимости – закрытые и создаются для долгосрочного инвестирования. Срок функционирования ЗПИФН зависит от срока реализации проекта и может составлять от 3 до 15 лет. Например, срок существования фонда, который инвестирует в строительство, будет больше, чем у фонда, занимающегося предоставлением объектов недвижимости в аренду. Поэтому, как правило, инвесторы не могут продать паи этих фондов в любой момент времени. Погасить пай можно при закрытии фонда.

Большая часть средств ЗПИФн должна быть инвестирована в недвижимость. Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФ недвижимости

ЗПИФН, как и любой инструмент инвестирования, имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы:

• Более низкий порог входа по сравнению с физической недвижимостью.

• Простота вложений: инвестору не нужно искать объекты недвижимости и управлять ими. Все эти задачи на себя берет Управляющая компания.

• Возможность диверсификации: кроме того, что ЗПИФН вкладывает средства в несколько объектов, инвестор также можно распределить средства между несколькими фондами или другими инвестиционными инструментами.

• Стабильный денежный поток - в случае, если политикой фонда предусмотрена выплата рентного дохода.

Минусы:

• Низкая ликвидность и сложность выхода из ЗПИФН до окончания его срока функционирования.

• Возможное обесценивание объектов недвижимости и риски снижения доходности из-за плохого управления управляющей компании.

• Инвестор никак не участвует в процессе выбора объектов для инвестирования.

• Достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%. Они взимаются вне зависимости результатов управления недвижимостью. То есть это фиксированные затраты.

• Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только «для своих».

Налогообложение инвестиций в ЗПИФ недвижимости

По сравнению с приобретением физической недвижимости, покупка пая ЗПИФН дает инвестору преимущества в виде освобождения от обязанности уплаты налогов на землю и имущество. Все эти затраты «ложатся» на управляющую компанию.

Владелец пая должен уплачивать НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли, полученной от инвестиций, т.е. разницы между суммой полученного дохода и суммой расходов, связанных с его приобретением. Также налогообложению подлежит рентный доход, который выплачивается держателям пая.

Такую прибыль инвестор может получить в следующих ситуациях:

• по истечении срока функционирования фонда и погашении пая;

• при продаже пая на вторичном рынке;

• при получении рентного дохода.

Кроме этого, инвестор может приобретать паи ЗПИФн в рамках ИИС («Как работает ИИС») и, соответственно, получать предусмотренные в таком случае льготы – льготу на освобождение от налога или возврат НДФЛ. Условие для покупки ЗПИФн на ИИС – они должны торговаться на бирже.

Уплату НДФЛ за владельца пая фонда недвижимости осуществляет УК, а в случае покупки-продажи пая на бирже – брокер.

Виды ЗПИФ недвижимости

ЗПИФН могут специализироваться на различных направлениях в сфере недвижимости:

• Строительные – занимаются инвестированием в строительство и продажу объектов.

• Рентные – сдают в аренду приобретенную недвижимость.

• Ипотечные – инвестируют в жилье, которое затем продается в ипотеку.

• Девелоперские – приобретают готовую недвижимость для перепродажи.

• Смешанные – инвестируют в различных секторах на рынке недвижимости.

Рассмотрим несколько примеров ЗПИФН:

ЗПИФн ПНК-Рентал

УК «А класс капитал». Стратегия данного фонда заключается в инвестировании в индустриальную недвижимость - складские и производственные комплексы в Москве и Санкт-Петербурге, которые затем сдаются в долгосрочную аренду крупным российским и международным компаниям из различных отраслей экономики. Общая площадь сдаваемых объектов превышает 94 тыс. кв. м.

Доход инвестора состоит из двух частей: изменения стоимости пая и арендного потока (выплачивается 1 раз в квартал).

С момента формирования 24.11.2014 г. стоимость 1 пая выросла более чем на 70%.

Доход от арендных платежей распределяется между пайщиками и выплачивается ежеквартально. Доходность полученных выплат по инвестиционным паям ЗПИФН «ПНК-Рентал» составила:

Минимальная сумма инвестиций – 350 тыс. руб. Паи фонда «ПНК-Рентал» можно купить на внебиржевой секции Московской биржи (RU000A1013V9).

ЗПИФН Дом. РФ

ЗПИФН «ДОМ.РФ» является одним из крупнейших российских фондов недвижимости. Управляющая компания ООО «ДОМ.РФ Управление активами» (дочерняя компания ДОМ.РФ АО). Средства фонда инвестированы в более 5 тыс. объектов недвижимости: жилые и нежилые помещения, машиноместа, которые сдаются физическим и юридическим лицам в аренду. По состоянию на 28.02.2022 г. структура фонда выглядит следующим образом:

ЗПИФН «ДОМ.РФ» был сформирован 26.07.2016 г. Доходность фонда за 5 лет составила 33,85%.

Динамика стоимости пая приведена ниже на графике:

Паи ЗПИФН «ДОМ.РФ» торгуются на внебиржевой секции Московской биржи (ISIN RU000A0JXP78). Порог входа в данный фонд – 3 млн. руб.

ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток»

Фонд инвестирует в торговую недвижимость формата street-retail. Все объекты недвижимости расположены в Москве, используются для магазинов сети «Пятерочка», то есть арендатором выступает X5 Retail Group). Структура активов фонда выглядит следующим образом:

Результаты работы фонда

Динамика стоимости пая:

Первый взнос 305 тыс. руб. Паи ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» можно купить на внебиржевой секции Московской биржи (RU000A101HY7) или с сайта УК компании.

ЗПИФН «Сбер - Арендный бизнес 6»

Управляющая компания – АО Сбербанк управление активами. ЗПИФН «Сбер - Арендный бизнес 6» инвестирует в объекты коммерческой недвижимости (бизнес-центры, складские комплексы, торговые центры и т.д.), которые затем сдаются в аренду.

Срок инвестиций в ЗПИФ – 10 лет.

Динамика стоимости пая:

Информация по доходности пая:

   Сумма полученного дохода от арендных платежей распределяется между пайщиками и выплачивается каждый квартал.

• за первый квартал 2021 года 4997.1612424633 рублей на пай,

• за второй квартал 2021 года 5068.1886226970 рублей на пай,

• за третий квартал 2021 года 5383.3277719587 рублей на пай.

Паи ЗПИФ «Арендный бизнес 6» можно купить на внебиржевой секции Московской биржи (RU000A102AH5).

Фонды недвижимости REIT

Российские ЗПИФН имеют некоторые схожие черты с зарубежными фондами REIT (Real Estate Investment Trust) – фондами, которые также приобретают объекты недвижимости и получают доход от управления ими. Только в REIT управляющая компания – это отдельная компания, акции которой и торгуются на биржевом рынке, в отличие от российских ЗПИФН, у которых на рынке обращаются непосредственно паи (более подробно см. статью Фонды REIT).

Доход инвестора в акции фонда REIT складывается из двух составляющих:

• Рост курсовой стоимость акции. Этот доход инвестор получает при продаже акции и при условии, что цена покупки была ниже цены продажи.

• Дивиденды. Согласно национальному законодательству США, управляющие компании обязаны выплачивать в виде дивидендов не менее 90% своего дохода. В этом случае управляющая компания освобождается от уплаты налога на прирост капитала.

То есть акции фондов REIT – это дивидендные акции. Выплаты происходят с разной периодичностью, есть примеры компаний, которые осуществляют выплаты ежемесячно: Realty Income Corporation (O), SL Green Realty Corp. (SLG), STAG Industrial, Inc. (STAG). Только российскому инвестору важно знать, что дивиденды по акциям фондов REIT облагаются ставкой 30% вне зависимости от наличия подписанной формы W-8BEN («Налог на иностранные акции»).

На российском фондовом рынке – на торговой площадке СПб биржи - на момент написания статьи торговалось более 60 акций фондов REIT. Это фонды, инвестирующие и управляющие разнообразной недвижимостью – от складских объектов, зданий для компаний здравоохранения, до объектов недвижимости для дата-центров. Выбор акций REIT под широкий спектр заданных параметров можно реализовать в инвестиционном сервисе Fin-plan RADAR. Для этого можно воспользоваться подборкой REIT. Также можно задать критерий поиска по типам недвижимости: жилой, коммерческой и специализированной.

При установлении настройки фильтра Подборка от Fin-plаn REIT в таблице выдачи – 62 акции. По каждой акции кроме биржевых данных есть показатели див. доходности, финансовым показателям (отражают эффективность работы бизнеса), потенциал акции/просад. Кликнуть на сам инструмент или наименование акции можно перейти в карточку инструмента и изучить более детальную информацию.

Выборку можно сузить настройкой дополнительных параметров отбора. Для выбора лучших акций фондов REIT можно воспользоваться фильтрами див. доходности, фильтрами финансовых показателей и др.

В качестве примера рассмотрим один из REIT - Digital Realty Trust, Inc., который инвестирует в центры обработки данных по всему миру, а также оказывает услуги колокейшн (размещение оборудования на территории своих объектов) и пирингу. Объекты недвижимости компании используются для размещения серверов для цифровой связи, обработки транзакций и размещения корпоративных IT-приложений. В числе клиентов фонда такие известные компании как IBM, Meta Platforms, Oracle, AT&T, JPMorgan Chase.

Digital Realty Trust, Inc. показывает высокие темпы роста выручки и прибыли. Также компания значительно увеличила показатели рентабельности.

Т.е. рост стоимости акций компании обеспечивается ее финансовыми показателями.

Динамика прироста стоимости акций за последние три года составила 20,56%. Кроме того, компания выплачивает дивиденды в размере 3,25%. По рыночным мультипликаторам компания выглядит слишком дорого относительно сектора, но при этом мультипликатор PEG указывает на то, что эта оценка не выглядит перегретой. Она оправдана текущими темпами роста прибыли компании. Инвесторы закладывают в текущую цену акций ожидания поддержания достигнутых темпов роста. С учетом развития IT-индустрии и растущей потребности в инструкторе, эта оценка вполне может быть справедливой //Не является инвестиционной рекомендацией.

Вывод

Покупка недвижимости – это известный традиционный вариант инвестиций, который может приносить пассивный доход (рентная плата), защищает сбережения от инфляции, позволяет заработать на росте стоимости объекта недвижимости. Но для покупки физической недвижимости необходимы значительные накопления. Кроме того инвестиции в реальную недвижимость сопряжены с массой рисков и дополнительных затрат, связанных с ее владением (физический износ, затраты на поддержание, ликвидность, параметры расположения и, соответственно, спроса на объект аренды и проч.). Есть масса вариантов менее рискованного косвенного инвестирования в недвижимость. Этой теме мы посвятили отдельную статью «Как инвестировать в недвижимость»: покупка акций строительных компаний и компаний, обслуживающих строительную отрасль, покупка акций фондов REIT, покупка акций профильных ETF. В данной статье мы отдельно коснулись темы инвестиций в ПИФ на недвижимость.

Российские фонды недвижимости подходят для долгосрочного инвестирования средств. Особенностью российских ПИФН является их закрытость, т.е. из них нельзя выйти в произвольный момент времени. Поэтому при выборе ЗПИФН необходимо изучать условия и объекты инвестирования, опыт и репутацию управляющей компании и т.д. Зачастую из-за высокой комиссии управляющей компании альтернатива в виде акций компания строительной отрасли выглядят более привлекательными.

Вне зависимости от выбранного варианта инвестиционного инструмента, стоит проводить детальный анализ компаний, учитывать фазу экономического цикла и оценивать целесообразность инвестиций в строительную отрасль, максимально диверсифицировать инвестиционный портфель как по виду активов, так и по отраслям, эмитентам.

Чтобы познакомиться с нашими методиками работы на фондовом рынке, приглашаем Вас на очередной открытый урок по инвестированию. Записаться можно по ссылке.