Антикризисный портфель 2018

Бесплатный вебинар

Вы не авторизованы

Нажмите войти или зарегистрироваться, чтобы воспользоваться дополнительными возможностями сайта.

Избранное

Нажмите войти или зарегистрироваться, чтобы воспользоваться дополнительными возможностями сайта.

Как заработать на своих кредитах

Как заработать на своих кредитах

В наших предыдущих статьях по управлению личным капиталом мы продвигали философию накопления и инвестирования, на основе которой может сложиться впечатление, что мы ярые противники любых займов и кредитов. Это не так - мы противники жизни в долг, но кредиты как таковые, если их правильно использовать, могут помогать Вам в достижении ваших целей и создании капитала.

Давайте разберем, как кредит может сделать Вас богаче.

Как и когда стоит брать кредиты

В бизнесе есть отличное правило - правило финансового рычага. Не буду углубляться в формулы, но смысл таков: Вам выгодно привлекать кредиты до тех пор, пока рентабельность бизнеса выше ставки по кредиту. Т.е. Вы привлекаете 100 рублей в кредит по ставке 15% годовых, платите банку 15 рублей в год, но проворачиваете эти деньги в своем бизнесе и получаете 30 рублей дополнительной прибыли - в итоге вы заработаете +15 рублей на чужих кредитных деньгах.

Все тоже самое, но в несколько упрошенном виде применимо и к личным финансам. Если у Вас есть возможность использовать деньги с более эффективной доходностью, чем ставка по кредиту - Вы можете зарабатывать на чужих деньгах.

Давайте рассмотрим несколько ситуаций, когда брать кредиты выгодно.

1. Бесплатный кредит

Здесь в качестве примера можно привести бесплатный овердрафт. Большинство банков предлагает брать овердрафт на следующих условиях: Вам дают 55 дней, т.н. льготный период, в течение которого Вы можете пользоваться заемными деньгами бесплатно, и только на 56 день с Вас начнут брать проценты. Это открывает возможности для интересной схемы.

Например, Вы получаете зарплату 50 000 рублей, отправляете ее сразу на депозит по ставке, например 12% годовых, в это же время берете овердрафт 50 000 рублей и тратите в течение месяца. Затем Вы снова получаете зарплату 50 000 и уже гасите овердрафт, чтобы не превысить бесплатный порог. Эта схема принесет уже через год 6000 рублей. (50 000 *12%). В случае, если Вы зарабатываете больше чем тратите, Вы сможете и инвестировать больше, но в любом случае проценты с части средств равной первоначальному овердрафту будут для вас дополнительными. По своей сути это проценты на чужие деньги. 

2. Кредит как средство защиты капитала

Представим ситуацию - Вы копите деньги на квартиру, набрали уже половину суммы, она у Вас лежит на депозите. И тут начинают происходить странные вещи - колебания курсов доллара, непонятная ситуация на рынке недвижимости, рост процентных ставок в банках. Неплохим сценарием в такой ситуации может быть кредит на вторую половину стоимости квартиры.

Рассмотрим на примере текущей ситуации – в середине 2014 года уже начались колебания валютного рынка, нагнетание внешнеполитической ситуации. При этом ставки по ипотеке были в районе 12% годовых.

Взяв ипотеку в такой период – можно не переживать о том, что рублевые сбережения обесценятся, ставки по кредитам вырастут, цены на недвижимость вырастут и т.д. Вы можете зафиксировать ситуацию и сделать ее более стабильной: чтобы не происходило, у Вас уже есть квартира, зарплату вы получаете в рублях, кредит платите в рублях, ставка по кредиту известна и зафиксирована. При этом если у Вас появятся свободные деньги, чтобы погасить кредит, можно не торопиться, а посмотреть каковы ставки по депозитам: если ставки по депозитам 15%, а кредит у вас под 12% - Вам выгоднее разместить свободные деньги на депозит и зарабатывать дополнительные проценты. Когда ситуация на финансовом рынке поменяется, можно будет спокойно все погасить.

3. Кредит на приобретение актива, который растет в цене

Таким активом может быть, например, недвижимость – коммерческая или жилая. Рассмотрим пример. Вы покупаете коммерческую недвижимость за 5 млн. руб. В провинции за эти деньги можно приобрести приблизительно 50м2 торговой площади под небольшой магазин, парикмахерскую или другой бизнес. Как правило, в таких сделках банк требует, чтобы минимум 30% средств было вложено своим покупателем. Т.е. нам необходимо будет вложить 1,5 млн. собственных средств и 3,5 млн. взять в кредит, например на 10 лет по ставке 12% годовых.

Теперь давайте проведем расчеты:

Расчет кредита на недвижимость

Получается, что за эти 10 лет мы заплатим 2 310 000 руб. в виде процентов за кредит. В общей сложности мы выплатим банку 5 810 000 руб. – проценты плюс возврат долга в 3,5 млн. Таким образом, наш ежемесячный платеж банку в среднем составит 48 417 руб. (5 810 000 руб. / 10 лет / 12 мес.).

Что мы получим взамен?

Мы получаем взамен коммерческую недвижимость, которую можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Средняя ставка аренды подобного помещения будет 1000-1500 руб. /м2, т.е. мы сможем получать доход в 50-75 т.р. от аренды и им же покрывать расходы на обслуживание долга.

Далее, % на кредит у нас зафиксированы в договоре, а вот арендные ставки имеют постоянную тенденцию к росту как минимум на индекс инфляции. Т.е. через 10 лет наша ставка с ежегодной индексаций на 10% аренды будет уже 2350 руб./м2 – 3500 руб./м2 или 117 т.р. – 176 т.р. в месяц, а ежемесячный платеж по кредиту останется равным 48,4 т.р.

К тому же за это время стоимость нашей коммерческой недвижимости также будет расти как минимум на уровень инфляции (10% в год) и через 10 лет может составить уже не 5 млн. руб., а 11,78 млн. руб. Таким образом, вложив 1,5 млн. в недвижимость при привлечении кредита мы можем получить инвестиции с доходностью 785% (11,78 млн. /1,5 млн. ) или 78,5% годовых. И здесь мы еще не учли доходы от аренды.

Стоит обязательно сказать, что в примере приведены гипотетические цифры и всегда стоит тщательно анализировать объект перед совершением инвестиций. Всегда есть риск неэффективной сделки – объект не будет сдаваться в аренду, его стоимость не будет расти или будет падать и т.д. Такие риски возрастают, если инвестиции осуществлять на кредитные деньги – в случае, если не гасить проценты и долг, банк просто отберет помещение и вложенные вами 1,5 млн. уже никто не вернет.

Идеальным вариантом для такой сделки будет сначала найти отличное помещение и потенциального арендатора, заключить с ним предварительный договор, а параллельно запускать сделку по привлечению кредита.

4. Кредит для инвестиций (биржевые кредиты)

Поскольку мы очень много говорим о биржевых инвестициях – приведем пример также и из этой сферы. На бирже кредитование еще называется маржинальным кредитованием. Суть его такая же как и в предыдущем примере. Если мы видим потенциально выгодную сделку, например, акции, в росте которых мы уверены на 100%, мы можем привлечь кредит и увеличить сумму сделки.

Например, мы хотим купить акции Яндекса по 1000 руб. с целью продать их, когда они достигнут 1300 и заработать со сделки 30%, но у нас всего 100 000 рублей. Мы настолько уверены в этой сделке, что хотим привлечь займ еще в 100 000 рублей. Таким образом, мы покупаем акций на 200 т.р., в случае если прогноз сбывается и акции растут на 30% мы получаем 260 000 т.р., платим % за использование заемного капитала, например 5 т.р. И в итоге наша доходность составит уже не 30%, а 55% ( (60 – 5) / 100 ).

Риск таких сделок также возрастет и в случае падения курса на 30%, наш убыток составит уже не 30 т.р., а 65 т.р. Поэтому к таким сделкам стоит подходить с особой осторожностью. Подробнее о похожем механизме можно почитать в нашей статье про фьючерсы.

Итак, Вы узнали, что кредиты могут работать Вам на пользу. Важно научиться правильно их использовать и становиться богаче!

Если статья была Вам полезной поставьте лайк и поделитесь ей с друзьями!

Удачных Вам инвестиций!

  • 3255

Рассказать другим про интересную статью

Рекомендуем к прочтению

Темная сторона
    инвестирования

начните инвестировать под 30%
в надежные активы уже сегодня

Скачайте прямо сейчас

Скачать
  • Спасибо за полезную статью! Начала задумываться насколько я правильно использую кредиты и кредитные карты :) 
  • Первый способ реально крут)) Второй и третий заставляют крепко задуматься, что возможности проходят мимо....
  • По кредиткам еще и кэш-бэки есть. Не сказать что огромный плюс, но все же плюсик есть
  • Спасибо, верно подмечено! :-)

Яндекс.Метрика